Gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen

Mietverträge für Wohnungen oder Wohnhäuser werden üblicherweise auf unbestimmte Zeit geschlossen, laufen also grundsätzlich auf Dauer. Teilweise wohnen die Erben des ursprünglichen Mieters weiter in der Wohnung und zahlen Miete an die Erben des ursprünglichen Vermieters. Andererseits können sowohl Mieter als auch Vermieter gute Gründe haben, einen Mietvertrag zu kündigen, beispielsweise einen beruflich bedingten Umzug, Familienzuwachs oder Eigenbedarf. Für die ordentliche Kündigung von Wohnraum-Mietverträgen gelten dabei gesetzliche Kündigungsfristen. Auf dieser Seite stellen wir vor:

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnungen

Wann die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen nicht gilt

Eine Tabelle mit Kündigungsfristen abhängig von der Mietdauer

Tabelle: Kündigungsfrist nach Jahren Mietdauer

Die Angabe der Kündigungsfrist für Mietverträge in Monaten bezieht sich immer auf volle Kalendermonate. Der erste Kalendermonat zählt auch noch voll, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eingeht.

* Bis zum 01.09.2001 galt ab 10 Jahren Mietdauer eine gesetzliche Kündigungsfrist von 12 Monaten. Viele Vermieter haben dies so in ihre Mietverträge aufgenommen, teilweise wurden die Vertragsvorlagen auch danach noch versehentlich weiterverwendet. Da man in einem Mietvertrag zu Ungunsten des Vermieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen kann, gilt die 12-monatige Kündigungsfrist trotz der Gesetzesänderung weiter, wenn sie im Vertrag steht.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnungen

In § 573c (1) heißt es zur Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung von Mietverträgen:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Die Kündigungsfrist für Mietverträge bemisst sich also immer in vollen Kalendermonaten. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats ein, zählt dieser Monat aber noch voll.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt dementsprechend für den Mieter 3 Monate und das unabhängig von der Mietdauer. Kürzere Kündigungsfristen können im Mietvertrag vereinbart werden, längere nicht. Der Mieter braucht für seine Kündigung übrigens keinen Grund.

Für den Vermieter hängt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag von der Mietdauer ab – gemessen ab der „Überlassung des Wohnraums“, nicht ab Vertragsschluss. Die Kündigungsfrist beträgt zunächst 3 Monate, nach 5 Jahren Mietdauer 6 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer 9 Monate. Kürzere Kündigungsfristen dürfen im Mietvertrag nicht vereinbart werden, längere schon. Der Vermieter kann außerdem nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen, beispielsweise, wenn er Eigenbedarf anmeldet.

Wann die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen nicht gilt

Die oben genannten gesetzlichen Kündigungsfristen gelten grundsätzlich nur für die ordentliche Kündigung von „normalen“ Wohnraum-Mietverträgen. Folglich gelten sie unter anderem nicht für Wohnungen, die „zum vorübergehenden Gebrauch vermietet“ wurden. Auch für die Untermiete (z.B. in WGs) gelten andere Kündigungsfristen.

Im Mietvertrag können außerdem kürzere Kündigungsfristen für den Mieter und längere Fristen für den Vermieter vereinbart werden. Darüber hinaus kann eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags auch ganz ausgeschlossen werden, für den Mieter allerdings maximal für 3 Jahre und wenn die ordentliche Kündigung für den Vermieter in der selben Zeit ebenfalls ausgeschlossen ist. Das ändert zwar grundsätzlich nichts an den Kündigungsfristen, aber man kann eben nicht kündigen.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch nicht bei einer außerordentlichen Kündigung, denn diese ist fristlos. Allerdings kann der Vermieter auch nicht einfach eine Zwangsräumung einleiten, sondern muss erst eine Räumungsklage anstrengen. Diese ist auch nötig, wenn der Mieter die Kündigungsfrist verstreichen lässt ohne auszuziehen.

Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Ab Zustellung der Ankündigung der Mieterhöhung hat der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, eine Kündigung auszusprechen. Ab dem Zeitpunkt der Kündigung läuft dann eine Kündigungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Das bedeutet: Ab der Zustellung der Mieterhöhung hat der Mieter faktisch die Möglichkeit, sich eine Kündigungsfrist von 2, 3 oder 4 Monaten auszusuchen.